¿La actualización catastral le conviene a Villavicencio?

En los últimos días han surgido especulaciones sobre el presunto incremento de impuestos prediales que vendría con la actualización catastral. Aquí le contamos lo que hay que saber al respecto.

Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el catastro es el inventario o censo debidamente actualizado o clasificado de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el fin de lograr su identificación física, jurídica, fiscal y económica. Las zonas de los municipios donde se realice este proceso, se dividen en urbana y rural, según lo determine el área dentro o fuera del perímetro urbano, debidamente aprobado por la autoridad competente. 

El Artículo 10 de la Ley 14 de 1983 del Congreso de la República, se dicta que los catastros deben ser actualizados en el curso de períodos de cinco años en todos los municipios del país. Así, además de revisar los elementos físico y jurídico del catastro, se eliminan las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

Sin embargo, en el caso de Villavicencio, desde el 2012 no se realizaba la actualización catastral en la zona urbana y desde 2009 en la zona rural. En el Plan de Desarrollo Municipal ‘Villavicencio cambia contigo’, se explica que a este proceso se busca añadir una herramienta multipropósito, ya que esta “constituye una fuente de información confiable para mejorar el ordenamiento territorial y apoyar el diseño, formulación y puesta en marcha de políticas públicas en el marco de los ejes de legalidad y equidad”. 

Para iniciar con este proceso, la Alcaldía de Villavicencio firmó el Contrato Interadministrativo No. 1617 del 2020 con el IGAC, el 10 de noviembre. Con este convenio, más de 80.000 predios, urbanos y rurales, serán actualizados. No obstante, esta decisión ha provocado algunas inconformidades, con base en que podría representar un aumento de impuesto predial a todas y todos los ciudadanos villavicenses. 

¿Qué opinan los y las ciudadanas?

Al respecto, el presidente de la Asociación de Empresarios y Comerciantes de Villavicencio (Asemcovi), Freddy Rojas, considera que la actualización catastral es un arma de doble filo. “No se encontró sino el momento más difícil de la historia, donde ningún sector social está en una buena condición, se vienen reformas tributarias y lo que sucede es que frenan la economía” mencionó. También sugirió que este proceso se haga de forma gradual para dar un parte de tranquilidad y confianza y que a su vez, se efectúe una inversión que permita una próspera reactivación económica en la capital del Meta. 

El exconcejal, Darwin Castellanos, también se pronunció frente al tema afirmando que: “Los resultados de esta actualización, es el incremento de los avalúos catastrales que conlleva a pagar más impuesto predial… 80 mil propietarios de predios y casas, a pagar más impuesto predial”. Además, reconoció que la actualización catastral es un proceso necesario pero cuestionó, al igual que Rojas, el momento en el que se está realizando, refiriéndose a la crisis económica derivada de la pandemia, que ha afectado a todas las familias de los diferentes estratos en la ciudad. 

Pero contrario a lo que planteó Castellanos, algunos ciudadanos/as consideraron que la actualización catastral es necesaria para el municipio. Lizheth Herrera, quien vive en la urbanización Santa Catalina, cree que es injusto que personas con mayor capacidad adquisitiva paguen una mínima cantidad en impuesto predial. “Creo que se están aprovechando del sistema, estoy totalmente de acuerdo con que se hagan los ajustes en el catastro porque hay que hallar equidad”, mencionó poniendo como ejemplo a su mamá, quien tiene casa propia en estrato tres desde hace más de 10 años, y paga una cantidad considerable de impuesto predial, situación que contrastó con quienes “tienen casas quintas en zonas rurales y pagan una cantidad de dinero muy baja”. 

Por su parte, Yineth Guitiérrez, quien vive en la vereda Las Mercedes desde que tiene uso de memoria, relató que actualmente esa zona pasó de ser considerada rural a un sector atestado de fincas turísticas, lo que ha afectado a familias tradicionalmente campesinas en la cuestión de impuestos -aunque siguen siendo más bajos que en zona urbana- y en la concesión de venta y compra para construcciones. “Todos los costos van subiendo pero seguimos sin tener muchos de los beneficios que tiene la gente de las zonas urbanas como el servicio de gas, a nosotros nos toca con pipeta”, afirmó. 

Para Jeisson Peña, quien vive en el sector Jardín, las personas de mayores ingresos buscan zonas donde el avalúo catastral es menor porque permite pagar menos impuestos y tarifas en servicios públicos. “Por eso construyen en zonas rurales y en territorios que aún no son reconocidos por una entidad gubernamental, ya que con el paso del tiempo esos terrenos aumentarán su precio. Esto lleva consigo una desventaja, ya que entre más familias de mayores ingresos lleguen a esas zonas, el avalúo aumentará y podrían ser los habitantes de escasos recursos los perjudicados con un aumento en los impuestos por una actualización catastral”, opinó.

Aún y con las opiniones divididas, el proceso sigue en marcha. En la primera fase de este proyecto, que inició en diciembre del año pasado, se actualizaron en total 5.220 predios, de los cuales 2.231 están en la zona rural y 2.989 en la urbana, pertenecientes a los sectores Cairo Alto, plan parcial Gran Airico, Guayubira, Trapicho y Altagracia. Estos corresponden a las áreas con mayor dinámica de transformación física y desarrollo socioeconómico en el municipio. 

Lo que se cuestiona desde el Concejo Municipal

Con el fin de conocer los requisitos técnicos de este proceso, los concejales Carlos Julio Serrato, William Hernández y Oscar Rodríguez, quien además es presidente del Concejo Municipal, citaron a un debate de control político al secretario de Planeación, Mario Romero y el de Hacienda, Cesar Rodríguez. El encuentro se llevó a cabo el pasado 15 de marzo.

Según Serrato, en el municipio existen predios que pagan muy poco de impuesto predial pero cuentan con infraestructuras que evidencian mayor capacidad adquisitiva, por lo cual es necesario actualizar y generar un valor acorde a las condiciones de vida en cada propiedad. Asimismo, hizo énfasis en la necesidad de citar a otro debate con presencia del IGAC y le recomendó al presidente del Concejo Municipal, designar una comisión accidental para realizar un seguimiento a la segunda fase de la actualización catastral, la cual inició este mes. 

En esta etapa, el objetivo es renovar durante seis meses los datos de la formación catastral de 6.736 predios en la zona rural y 58.413 en la urbana. En total serían actualizados 75.149 predios, ubicados en las áreas con mayor densidad habitacional y actividad comercial de la ciudad. Los sectores priorizados en esta segunda fase son Baru – Apiay, Caudal, Balmoral, Plan Parcial Rosablanca, Anillo Vial; las comunas 1, 2, 3, 6 y 8 y una parte rural, que son los sectores priorizados por la Alcaldía para continuar con la actualización catastral de Villavicencio. 

Por su parte, William señaló que es necesario conocer “cuáles son los criterios que se utilizaron para determinar el impuesto predial”, y explicar el porqué determinados predios obtuvieron un aumento del impuesto con relación a la actualización catastral. 

Villavicencio no ha tenido la mejor organización urbana desde que se fundó. Las dinámicas geográficas que cambian constantemente, sumado a la desactualización del catastro, han originado que en suelos rurales en los que se paga alrededor de $20.000 de impuesto predial, existan enormes edificaciones que reflejan mayor capacidad adquisitiva de quienes las habitan, mientras que en zonas vulnerables como el barrio Porfía, los impuestos están por encima de los $100.000. Sin embargo, no en todos los casos es así. Como concejal citante, Rodríguez enfatizó en la necesidad de conocer a profundidad los sectores dentro de la actualización, poniendo como ejemplo la vereda El Cairo, considerado un sector de estrato alto, pero en el que según él, también existen familias de escasos recursos, a las que el repentino aumento les pondría en aprietos. 

Para el 2012, se contaba con 144.744 predios urbanos y para el 2009 con 54.512 rurales. El secretario de Planeación, afirmó que, hay un componente claro que ha revelado la desactualización del catastro del municipio y es que existe una transformación predial de territorio, para demostrarlo, se refirió al sector de Apiay que cuenta con una población considerable pero que no aparecía dentro de la información del IGAC en el 2008. 

El concejal Hanner Sabogal también se pronunció al respecto asegurando que el proceso de actualización catastral es una tarea pendiente en el municipio, pues no contar con inventario exacto de terrenos en el municipio “implica que algunas zonas o sectores de la ciudad donde hay viviendas con un valor de más de 1000 o 2000 mil millones, paguen predial inferior a 50 mil pesos, y esto es totalmente injusto teniendo en cuenta que alguien en Villavicencio que viva en sectores populares paga hasta cinco veces más este valor”. También afirmó que los concejales estarán pendientes de este proceso para que se realice de acuerdo a la normatividad vigente.

Por su parte, Romero informó acerca del Plan Catastral para Villavicencio, que está dividido en tres etapas y dos de estas se desarrollaron con el Proyecto Tipo (una estrategia del Departamento Nacional de Planeación que consiste en dar una solución estándar para entidades territoriales que requieran atender una problemática específica). En la primera fase, (en la que se actualizaron 5.406 predios), se busca equidad y reconocimiento a través de mayor cambio físico, desarrollo socioeconómico y el avance de cinco polígonos. 

La determinación del avalúo catastral consiste en el avalúo del suelo y el de las construcciones. El primero se basa en zonas geoeconómicas del terreno y el segundo, define, por ejemplo, esas zonas con suelo rural destinados a actividades agrícolas que en realidad, están cumpliendo una función habitacional. 

Aclarando las dudas

Dadas las dudas que han surgido en torno a la actualización catastral, El Cuarto Mosquetero (ECM) conversó con el Secretario de Planeación Municipal, Mario Romero (MR) quien aclaró algunos de los temas que han generado confusión entre la ciudadanía. 

ECM: Villavicencio es una ciudad joven que está en un proceso de cambio acelerado ¿Esto es bueno?

MR: Definitivamente Villavicencio es una ciudad que ha tenido un crecimiento considerable. Nosotros en los últimos diez años hemos evidenciado un crecimiento de casi el doble de la cantidad de predios. Pasamos de cerca de 120 mil predios en el 2012 a casi 200 mil hoy, eso nos indica un crecimiento del 1,7% anual. 

Villavicencio ha generado a nivel nacional, unas perspectivas económicas y unas expectativas diferentes, es decir, el crecimiento de la economía mineroenergética y de hidrocarburos, genera enclaves económicos. La modernización de la vía al Llano, a pesar de las dificultades, acerca más la capital del país, su condición geográfica y varios elementos que han promovido el crecimiento de la ciudad, la vuelven atractiva a nivel nacional y eso implica que todas estas transformaciones deben ser censadas, y parte de esto explica porqué necesitamos una actualización catastral. Identificar la cantidad de bienes inmuebles en la ciudad es uno de los grandes avances que podemos brindar para la organización del territorio en Villavicencio. 

ECM: Es evidente que la planificación urbana de Villavicencio no es la mejor, ¿Cuál es el reto para esta Administración frente a eso?

MR: Nosotros estamos trabajando en tres acciones puntuales. Lo primero es que, la última actualización catastral se realizó en 2009 y la otra en 2012. Hay un desfase de tiempo enorme que generan varias disparidades e inconsistencias en materia económica, jurídica y social. Esta actualización está ligada directamente al impuesto predial. Nosotros estamos asumiendo este reto porque sabemos que es importante conocer lo que hay en la ciudad para poder administrarlo. Ya presentamos un ajuste al estatuto de rentas para que no haya afectaciones con respecto al impuesto predial. 

Lo segundo es que presentamos ante el Concejo un ajuste de la división político administrativa y eso significa poder reconocer el territorio, entender que hay comunas con una gran cantidad poblacional que están sobre dimensionadas y eso afecta la jerarquía administrativa y el desarrollo del territorio. Lo tercero es hacer una revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Son tres elementos que buscan cambiar la visión de Villavicencio como una ciudad con crecimiento desordenado sino con verla como una ciudad que está organizada, que tiene información actualizada e insumos cartográficos.

ECM: Existen zonas catalogadas como estrato alto, pero en medio de estas, hay viviendas que cuentan con recursos limitados, ¿Cómo se establece el impuesto predial en estos casos?

MR: Nos hemos dado cuenta de que la realidad en Villavicencio ha cambiado. Planteamos un plan en tres fases, la primera son cerca de 5.200 predios adelantados en 2020 y tiene la visión de lograr equidad tributaria porque nosotros hicimos un análisis del valor del metro cuadrado, del suelo, de la expedición de licencias urbanísticas y de construcción en la ciudad, de los cambios que generó el POT en el 2015 (que fue aprobado por la administración del exalcalde Juan Guillermo Zuluaga, autorizando pasar a uso de expansión urbana 2.000 hectáreas, cuando apenas se habían utilizado 20 por ciento de las aprobadas en el POT del año 2000), y nos permitió definir unos focos y unos polígonos donde la disparidad entre el valor del suelo, su destino económico y su transformación, generaba la necesidad urgente de tomar acciones claras como lo es la actualización catastral. 

Encontramos predios que eran reconocidos como lotes no urbanizables en predios rurales y sin área construida con destino agrícola, el costo del impuesto predial ahí es muy económico, pero la realidad ahí es otra, ya son lotes en área suburbana con considerables áreas construidas, de mil o dos mil metros cuadrados con destino habitacional. Toda esa realidad se transformó y se actualizó. Esa fue la primera etapa, la de la equidad tributaria, que ya la concluimos. 

La segunda etapa es un escenario de conservación y de conocimiento del territorio, entonces tenemos cerca de 75 mil predios que se van a actualizar, para eso nosotros ya tenemos un análisis socioeconómico de cómo está la ciudad. Entonces tomamos el valor de las zonas homogéneas y económicas que hay actualmente en el catastro y es la que nos define el valor del metro cuadrado y el posible impuesto predial 

Desde la oficina de Ordenamiento Territorial, estamos haciendo un avalúo de todas esas zonas geoeconómicas actuales a precio comercial hoy y las castigamos sobre el 60% del valor para poder definir una estimación de cuánto podría ser el posible aumento en el impuesto predial, esto con el fin de minimizar y mitigar los riesgos de impacto de las familias en estos momentos de pandemia. Este es un trabajo que estamos realizando de la mano con la Secretaría de Hacienda Municipal, la cual va adelantar una consultoría para reformular el estatuto de rentas, que tiene grandes vacíos como es la reducción de los pagos del predial a los bancos y al sistema financiero de la ciudad. 

Ya con la tercera etapa, queremos lograr que Villavicencio sea gestor catastral, así no volverán a pasar cerca de 10 años de desactualización catastral sino que la propia ciudad podría generar procesos de conservación anualmente con el fin de que la valoración de los bienes inmuebles no sea infravalorada por parte de algunos ciudadanos que aprovechan este escenario para especular con el valor de la tierra. Sí Villavicencio tuviera un proceso constante de actualización catastral no se generarían esos tiempos de desfase tan grandes. 

ECM: En las áreas con impuesto predial económico donde se hallaron edificaciones de hasta 2000 hectáreas, ¿Habían personas de estrato alto?

MR: Efectivamente, encontramos que predios en grandes condominios pagaban sumas muy bajas, de veinte a máximo sesenta mil pesos. En cambio sectores como Porfía, Villa Bolívar o algunas partes de la Comuna 6 pagan desde 100 hasta 600 mil pesos. Eso no es imputable a los propietarios de los condominios, no es que hayan manifestado eso, aunque tenían la opción del autoavalúo. 

ECM: ¿Entonces cree que las decisiones urbanas tomadas anteriormente han respondido más a intereses personales que a un beneficio colectivo?

MR: No es mi forma de actuar mirar hacia el pasado, tenemos una visión de ciudad diferente. Tengo la certeza de que acá estamos de paso y en cualquier momento podríamos estar en cualquier otro escenario, por eso tenemos que trabajar al máximo por esa visión de ciudad. Es increíble que tengamos tanto desfase en materia catastral, un POT con diversas inconsistencias y una división política administrativa tan desactualizada. Si logramos mejorar estos aspectos, será un gran éxito para Villavicencio y sus ciudadanos. 

ECM: ¿Esta propuesta de que Villavicencio sea gestor catastral podría perdurar durante las próximas administraciones?

MR: Esto es una política de ciudad, eso quedó definido en nuestro Plan de Desarrollo Municipal, en el programa ‘Derecho a la ciudad’, y lo que buscamos es que Villavicencio tenga eso, que sea gestor catastral. Hay un elemento técnico muy concreto que nos dice la importancia de este proceso, y es que hoy no tenemos una cartografía actualizada en la ciudad, no sabemos qué zonas de protección tenemos ni cómo están los inmuebles en las zonas de protección. Así que es esencial que esta labor no le quede solo a esta administración sino a las administraciones venideras. 

ECM: Los procesos de ajustes urbanos y rurales afectan a todas y todos los habitantes de Villavicencio pero se evidencia poca participación ciudadana para la toma de estas decisiones, ¿Qué hacer frente a esto?

MR: El ciudadano es lejano a estos procesos porque están en el marco de un componente técnico que no ven cercano en un lenguaje ciudadano. Nosotros estamos trabajando para disminuir ese bache. El año pasado hicimos un diplomado de Urbanismo Comunitario. Pusimos a consideración, con la ESAP y el PNUD a 600 personas un diplomado de Ordenamiento Territorial, enseñándoles qué es el uso del suelo, qué es el Plan de Ordenamiento Territorial, qué es el catastro, y eso nos permitió ver que hay muchas personas interesadas en estos temas y estamos trabajando con algunos de ellos en temas de legalización de barrios. También queremos fortalecer escenarios de representación ciudadana, como el Consejo Territorial de Planeación. Queremos que el ciudadano ya no vea a la Secretaría como un ente abstracto al cual solo le pide un concepto de uso de suelo.       

ECM: ¿Para cuándo se terminaría la actualización catastral?

MR: Entre agosto y septiembre, ya se adelantó una primera etapa del proceso el año pasado y este año lleva cinco unidades de intervención catastral de toda la ciudad adelantada.

ECM: ¿Qué entregaría el IGAC cuando termine la actualización catastral?

MR: El IGAC entregará un documento de caracterización municipales, una base de datos predial, la cual clasifica área construida, destino económico, tipo de suelo, entre otros; también otorgará una base de datos geográfica.

ECM: ¿Qué beneficios habría para Villavicencio con la actualización catastral?

MR: El primer beneficio es la equidad tributaria, un sistema tributario desde el predial más progresivo. Segundo, es que, quien no sabe lo que tiene, no sabe cómo administrarlo; más del 50% del suelo de Villavicencio es rural, más del 20% es suelo de protección; si no sabemos cómo está ese inventario de bienes, no vamos a poder administrarlo de la mejor manera. Tercero, vamos a obtener insumos cartográficos para el desarrollo de políticas públicas en la ciudad con la reformulación del POT, porque es increíble que no tengamos una cartografía actualizada.              

Al término de la entrevista, Romero confirmó que el IGAC no participaría en próximos debates sobre la actualización catastral. 

Cabe recalcar que el Departamento Nacional de Planeación expidió el Decreto 1820 del 2020, el pasado 31 de diciembre, “Por el cual se modifica el Decreto 1082 del 2015, con el propósito de determinar los porcentajes de incremento de los avalúos catastrales para la vigencia del 2021”. El documento presenta un reajuste de avalúos catastrales para predios urbanos no formados y formados con vigencia del 1 de enero de 2020 y anteriores, a partir del 19 de enero de 2021 en 3%. El porcentaje es el mismo para los predios rurales, mientras que el reajuste de avalúos catastrales para predios formados o actualizados durante 2020 no serán objeto de reajuste.

Con todo lo que requiere la actualización catastral, es importante tener en cuenta que este proceso permite tomar mejores decisiones, fortaleciendo la gestión territorial y agilizando la actualización del inventario de predios del municipio. Sin embargo, la preocupación sigue vigente entre quienes podrían ver afectados sus bolsillos con estos ajustes en medio de una crisis económica como la que se está presentando a nivel mundial a causa de la pandemia.  

Shirly Forero Garcés

Comunicadora social y periodista, con experiencia en prensa escrita, comunicación institucional y trabajo con comunidades vulnerables desde el enfoque de la participación política, defensa del territorio y comunicación para el cambio social.